Freistellungserklärung nach § 3 MaBV: Ablauf, Banken-Wahlrecht & kaufmännische ERP-Prozesssteuerung
Zuletzt aktualisiert am: 11. August 2026 | Fachredaktion: DATEX Bauträger-Redaktion
Im Bauträgergeschäft ist die Freistellungserklärung das kaufmännische und juristische Nadelöhr für jeden Liquiditätsfluss. Ohne ein wirksames Freistellungsversprechen der finanzierenden Bank darf der Bauträger gesetzlich keine einzige Kaufpreisrate vom Käufer entgegennehmen oder verwenden. Doch in der Praxis führen unstrukturierte Abläufe zwischen Bauträger, Notar und Kreditinstitut regelmäßig zu massiven Verzögerungen beim Ratenabruf, die den Cashflow auf der Baustelle empfindlich blockieren.
Der rechtliche Hintergrund: Warum ohne Freistellungserklärung kein Geld fließen darf
Bauträger finanzieren Grundstücke und die anfallenden Baukosten in der Regel über ein Globaldarlehen einer Bank. Zur Absicherung trägt dieses Kreditinstitut eine sogenannte Globalgrundschuld im Grundbuch des gesamten Bauareals ein. Wenn nun einzelne Wohnungen abverkauft werden, ist die Auflassungsvormerkung des Käufers im Grundbuch dieser Globalgrundschuld der Bank im Rang nachgestellt.
Um zu verhindern, dass der Käufer im Falle einer Bauträger-Insolvenz seine Anzahlungen verliert und die Bank die Zwangsversteigerung des unfertigen Objekts betreiben kann, greift der strenge Schutz des § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Der Gesetzgeber verbietet dem Bauträger den Abruf von Geldern so lange, bis ihm die schriftliche Freistellungserklärung der Bank vorliegt.
Haftungsfalle bei Verstoß (LG Hamburg, Urt. v. 24.10.2022 – 317 O 63/21)
Verlangt oder nimmt ein Bauträger Kaufpreisraten entgegen, bevor die Freistellungserklärung dem Käufer physisch vorliegt, verstößt er direkt gegen zwingendes Verbraucherschutzrecht. Laut aktueller Rechtsprechung ist der gesamte Ratenzahlungsplan in diesem Fall unwirksam. Der Käufer kann sämtliche geleisteten Zahlungen in voller Höhe zurückfordern, selbst wenn er das Objekt bereits bewohnt.
Das gesetzliche Doppelwahlrecht der Bank bei unvollendetem Bau
Die größte kaufmännische Brisanz entfaltet das Freigabeversprechen, wenn das Bauvorhaben während der Bauphase steckenbleibt – beispielsweise durch die Insolvenz des Bauträgers. In diesem Szenario sichert die Freistellungserklärung nach § 3 MaBV den Käufer über ein gesetzliches Doppelwahlrecht der Bauträgerbank ab. Die Bank muss sich in der Erklärung verpflichten, im Krisenfall wahlweise einen der folgenden zwei Wege zu gehen:
Lastenfreie Übertragung
Die Bank stellt die Wohnung nach Fertigstellung des Baus lastenfrei, sobald der Käufer den vollen vertraglich vereinbarten Kaufpreis gezahlt hat. Dies ist der kaufmännische Regelfall bei erfolgreicher Beendigung oder Übernahme des Projekts durch einen Ersatz-Bauträger.
Vollständige Anzahlungsrückgewähr
Sollte der Bau unvollendet bleiben und eine Fertigstellung unmöglich sein, zahlt die Bank dem Käufer alle bereits geleisteten Anzahlungen bis zum anteiligen Wert des Teilobjekts zurück. Im Gegenzug willigt der Käufer in die Löschung seiner Auflassungsvormerkung ein.
Das gesetzliche Zahlungsverweigerungsrecht des Käufers bei abweichenden Bedingungen
Ein häufiger und extrem teurer Fehler im kaufmännischen Ablauf ist die mangelnde inhaltliche Prüfung der von der Bank ausgestellten Freistellungserklärung. Viele Bauträger gehen fälschlicherweise davon aus, dass die reine physische Existenz des Dokuments ausreicht, um die Zahlungen anzufordern. Doch der Gesetzgeber und die Rechtsprechung stellen hier strenge Anforderungen: Die Bedingungen der Freistellungserklärung müssen exakt und deckungsgleich mit den Vereinbarungen im notariellen Bauträgerkaufvertrag übereinstimmen.
Enthält die Erklärung der Bauträgerbank unzulässige Einschränkungen oder weicht beispielsweise die darin genannte Bankverbindung (Bausonderkonto) von der vertraglich vereinbarten ab, ist die gesamte Ratenanforderung rechtlich unwirksam. Für den Käufer entsteht in diesem Moment ein sofortiges, gesetzliches Zahlungsverweigerungsrecht. Er darf die Zahlung der fälligen Raten legal verweigern, ohne dass er in Zahlungsverzug gerät oder Verzugszinsen anfallen.
Kaufmännische Kettenreaktion im Kostencontrolling
Wenn ein Käufer aufgrund einer fehlerhaften Freistellungserklärung der Bank die Zahlung verweigert, gerät die Liquiditätsplanung des Bauträgers massiv unter Druck. Da nachfolgende Ratenabrufe bei anderen Käufern meist an dieselbe fehlerhafte Vorlage gekoppelt sind, droht ein systemischer Zahlungsausfall im gesamten Projekt. Das kaufmännische Controlling muss daher bereits vor dem Versand der Ratenrechnungen sicherstellen, dass die Bankvorgaben und die vertraglichen Vereinbarungen in der Software AMADEUS.X nahtlos aufeinander abgestimmt und plausibilisiert sind.
Perspektiven-Vergleich: Wer benötigt was im Prozess?
Die Abwicklung der Globalfreistellung betrifft drei Akteure mit völlig unterschiedlichen kaufmännischen Interessen. Die folgende Übersicht verdeutlicht die jeweilige kaufmännische Rolle und die benötigten Nachweise:
| Akteur | Kaufmännischer Fokus & Ziel | Erforderliche Dokumente & Nachweise |
|---|---|---|
| Bauträger | Zügiger Abruf der Kaufpreisraten zur Sicherung der Projektliquidität; Vermeidung von Zahlungsverzug beim Käufer. | Notarieller Kaufvertrag, Bautenstandsberichte des Bauleiters, Ratenrechnung. |
| Immobilienkäufer | Absicherung der geleisteten Zahlungen während der Bauphase; Garantie des lastenfreien Eigentumserwerbs. | Zahlungsaufforderung mit beigefügtem Original oder beglaubigter Kopie der Freistellungserklärung. |
| Globalgläubiger (Bank) | Risikominimierung im Bauträger-Kreditportfolio; genaue Überwachung des Mittelverwendungs- und Verkaufsstands. | Kaufvertragskopien, Zahlungsbelege auf dem Bausonderkonto, Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. |
Der digitale Meilenstein: Wie AMADEUS.X und abakusBT Medienbrüche eliminieren
In der klassischen Bauträger-Praxis ist die Erstellung und Verwaltung von Freistellungserklärungen oft ein bürokratischer Albtraum. Käufer- und Objektdaten werden manuell abgetippt, Notarbestätigungen gehen per Post hin und her, und die Bank muss Kontenstände mühsam in Excel-Tabellen abgleichen. Das verzögert den Ratenabruf um Wochen und gefährdet die Liquidität des Bauträgers.
Die technologische Antwort auf dieses Problem liegt in der direkten, medienbruchfreien Verknüpfung der Bauträgersoftware AMADEUS.X mit der marktführenden Bankensoftware abakusBT (exklusiv vertrieben von DATEX, entwickelt von highQ):
Sobald der Bauträger den Kaufvertrag einer Einheit in seiner ERP-Software AMADEUS.X erfasst, werden alle relevanten Objekt-, Kaufpreis- und Käuferdaten per digitaler Schnittstelle direkt an das Kreditmanagement-System abakusBT der finanzierenden Bank übertragen. Manuelles Abtippen entfällt vollständig.
Das Bankenprogramm abakusBT verknüpft die übermittelten Kaufverträge direkt mit den Kontoumsätzen des zugehörigen Bausonderkontos. Das System rechnet und aktualisiert Daten wie den aktuellen Verkaufsstand, die Restbeleihung und die Zahlungseingänge vollautomatisch unter strenger Berücksichtigung des Vier-Augen-Prinzips.
Sind alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und die Daten plausibel, generiert die Kreditabteilung der Bank die Freistellungserklärung als standardisierten, revisionssicheren Vordruck direkt aus abakusBT. Der Bauträger erhält das Dokument umgehend, kann die Kaufpreisrate rechtssicher anfordern, und der Liquiditätsfluss für das Bauvorhaben ist gesichert.
FAQ – Häufige kaufmännische Fragen zur Freistellungserklärung
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Wer trägt die Kosten für die Erstellung der Freistellungserklärung?
Die Kosten für die Erstellung der Freistellungserklärung muss laut ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Bauträger tragen. Die Lastenfreistellung des Vertragsobjekts gehört zu den gesetzlichen Hauptpflichten des Bauträgers aus dem Kaufvertrag. Eventuelle Bearbeitungsgebühren der finanzierenden Bank dürfen daher nicht auf den Immobilienkäufer umgelegt werden.
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Wann genau muss die Freistellungserklärung dem Käufer vorliegen?
Die Freistellungserklärung der Bank muss dem Käufer zwingend vor der Fälligkeit und Zahlung der allerersten Kaufpreisrate im Original oder in beglaubigter Abschrift ausgehändigt werden. Eine bloße Bestätigung des Notars, dass das Versprechen der Bank existiert, reicht für einen rechtswirksamen Zahlungsabruf durch den Bauträger rechtlich nicht aus.
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Darf die Bank Bedingungen an die Freistellungserklärung knüpfen?
Ja, bestimmte einschränkende Bedingungen der Gläubigerbank sind im Rahmen der MaBV zulässig und marktüblich. Die Bank darf die Freistellung davon abhängig machen, dass die Kaufpreiszahlungen ausschließlich auf ein bestimmtes Bausonderkonto der Bank fließen und der vertraglich vereinbarte Mindestkaufpreis nicht unterschritten wird. Diese Bedingungen müssen jedoch exakt mit den Klauseln des notariellen Kaufvertrags übereinstimmen.
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Was ist der Unterschied zwischen einer Globalgrundschuld und einer Einzelgrundschuld?
Eine Globalgrundschuld lastet auf dem gesamten Grundstücksareal und sichert den Bauträgerkredit der finanzierenden Bank ab. Eine Einzelgrundschuld hingegen wird nach der Aufteilung des Objekts und der Löschung der Globalhaftung im Zuge der Freistellungserklärung auf dem individuellen Grundbuchblatt des Käufers eingetragen, um dessen persönliche Baufinanzierung abzusichern.
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Gibt es Alternativen zur Absicherung über eine Freistellungserklärung?
Ja. Nach § 7 MaBV kann der Bauträger dem Käufer alternativ eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft eines Kreditinstituts oder Versicherers für die gesamte Höhe aller zu leistenden Zahlungen übergeben. In diesem Fall darf der Bauträger Zahlungen auch ohne Erfüllung der strengen Voraussetzungen des § 3 MaBV (wie Auflassungsvormerkung oder Freistellungserklärung) entgegennehmen. Da Bürgschaften jedoch die Kreditlinie des Bauträgers stark belasten, bleibt der Weg über die Freistellungserklärung nach § 3 MaBV in der Praxis der absolute Standard.
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